Poslední změna před 1 rokem od Lukas
Přemýšleli jste někdy o tom, zda je špatné vzít si hypotéku (nebo půjčku)? Přemýšleli jste někdy o tom, jak je možné, že vám banka nabídne lepší podmínky, pokud je úvěr (nebo jiná služba) vyřizován prostřednictvím třetí strany? Zajímalo vás někdy, jak je možné, že finanční poradci mohou pracovat zdarma? Záleží vůbec na inflaci a časové hodnotě peněz? Pokud jste si někdy položili tyto nebo podobné otázky, pokusíme se společně najít rozumné odpovědi. V tomto článku bych vám rád nabídl alternativní pohled na úvěr.
Co je dobré vědět před začátkem článku?
Co je to 'Časová hodnota peněz'?
Co je to 'Inflace'?
Jak 'Inflace / deflace' mění parametry úvěru?
Co je to 'Úrokový swap'?
Pojďme na to, když máme za sebou základní pojmy
Nyní máme základní představu o důležitých pojmech, jako je inflace, časová hodnota peněz a co je to úrokový swap, nebo můžeme říci swap obecně. Jinými slovy, inflace je znehodnocení peněz způsobené tím, že se do oběhu dostává více peněz. Časová hodnota peněz se vztahuje k něčemu, co se nazývá bezriziková úroková míra (obvykle státní dluhopisy), která nám pomáhá rozhodnout, zda je lepší mít peníze nyní, nebo později (současná hodnota / budoucí hodnota). A nakonec víme, že existuje smlouva, v níž si dvě společnosti mohou mezi sebou vyměnit podmínky/výhody. V případě úrokového swapu si vyměňují úrokové platby.
Forma hypotéky pro běžné lidi v České republice
90 % hypotečních úvěrů dostupných v České republice je buď "standardních", kdy splácíte úrok spolu s jistinou v měsíčních splátkách po dlouhou dobu (15-30 let). Obvykle vám bude nabídnuta buď pevná úroková sazba na určitou dobu (nejčastěji 3-7 let), nebo si můžete zvolit tzv. pohyblivou úrokovou sazbu. V tomto případě se vaše úroková sazba vypočítá na základě sazby České národní banky + určité marže nad sazbu účtovanou úvěrující bankou. Výměnou za peníze budete muset poskytnout nějakou zástavu, kterou je obvykle dům/byt, který chcete koupit. Může to však být i jakákoli jiná nemovitost, kterou vlastníte a která splňuje požadavky banky na zajištění.
Druhým nejčastějším typem hypotéky je "refinancování", což je prosté převedení úvěru k jiné bance, obvykle k té, která nabízí lepší podmínky. Mezi bankami panuje tvrdý konkurenční boj o klienty, kteří chtějí refinancovat. Je to proto, že již máte za sebou dlouhou (3-7letou) historii pravidelných splátek a veškerou těžkou práci jste již vykonali, když jste žádali o původní hypotéku. Finanční kontroly, ocenění vaší nemovitosti.
Posledním nejběžnějším typem hypotečního úvěru je tzv. "americký hypoteční úvěr". Obvykle je hypoteční úvěr úvěrem s konkrétním účelem koupě/modernizace bydlení. Nelze jej použít (alespoň ne v plné výši) například na nákup automobilu. V tom se tento poslední typ liší. Dáte do zástavy vlastní dům, dostanete peníze od banky a můžete si koupit, co chcete, například auto. Banka vám samozřejmě bude účtovat méně výhodné úrokové sazby a nebudete moci využít daňových úlev (v závislosti na zemi).
Jak lze porovnat hypotéční úvěry mezi sebou?
Jak můžeme porovnat dvě půjčky? Můžeme například použít úrokovou sazbu, ale bohužel věřitelé vědí, že lidé porovnávají půjčky podle tohoto ukazatele. A tak se přizpůsobili tím, že si účtují další poplatky a hlavní úrokovou sazbu udržují nízkou. To může vyvolat dojem, že půjčka je úžasná, i když ve skutečnosti za ni zaplatíte hodně peněz.
V boji proti tomuto novému finančnímu triku vytvořili regulátoři pravidlo, které označuje novou charakteristiku úvěrů (kromě úrokové sazby) a nazývá se RPSN (roční sazba splátek). RPSN zohledňuje úrokovou sazbu + všechny poplatky, které zaplatíte za získání úvěru, a převádí je na "skutečnou" roční úrokovou sazbu. Pokud chcete porovnat dvě půjčky, nezapomeňte použít RPSN, a ne pouze úrokovou sazbu. Mějte prosím na paměti, že regulace je vždy trochu pozadu za nejnovějšími vynálezy, aby věci vypadaly lépe, než ve skutečnosti jsou, proto si vše dvakrát ověřte, ptejte se a zkontrolujte podmínky, než něco podepíšete!
Jak proces u hypotéční úvěru funguje?
Krok 1
Vybrali jste si svůj vysněný dům, našetřili jste nějaké peníze a nyní byste si rádi koupili nový dům. Zajdete tedy do banky / požádáte svého finančního poradce o vyřízení hypotečního úvěru. Co se stane?
Na začátku banka prověří vaši úvěruschopnost (jak zodpovědně nakládáte s penězi a zda jste v minulosti nezaplatili nějakou pravidelnou splátku). Poté věřitel (v našem případě banka) také zkontroluje, zda splňujete pravidla místního finančního regulátora (v případě hypotečního úvěru v České republice je to Česká národní banka).
V současné době (21. 4. 2023) platí v České republice obecná pravidla pro 80% LTV (Úvěr k hodnotě nemovitosti), což znamená, že musíte zaplatit 20% akontaci z vlastních peněz. Jinými slovy, pokud dům/byt stojí 1 000 000,- Kč, musíte zaplatit 200 000,- z vlastních úspor.
DTI 8,5x (jedná se o maximální násobek vašeho ročního příjmu k hodnotě úvěru). Pokud například vyděláváte 1 000 000 Kč ročně, můžete si půjčit maximálně 8 500 000 Kč.
A nakonec DSTI 45 % (je to maximální procento, které mohou VŠECHNY splátky půjček měsíčně strhávat z vašeho platu). Pokud například vyděláváte každý měsíc 100 000,- Kč, znamená to, že za všechny (včetně stávajících) půjček dohromady můžete v daném měsíci zaplatit maximálně 45 000,- Kč.
Při současných úrokových sazbách vyhlašovaných Českou národní bankou, které se pohybují kolem 7 %, jsou tyto požadavky spolu s vysokými cenami nemovitostí pro většinu obyvatel České republiky nedostupné.
Krok 2
Vybrali jste si banku a nabídku, která se vám nejvíce líbí. Nyní musí banka zajistit financování vaší hypotéky. Je nepravděpodobné, že by dlouhodobý úvěr (hypotéku) pokryla krátkodobými vklady klientů. Jednoduše řečeno, vklady mohou klienti banky kdykoli vybrat. Případně může mít banka určité časově vázané vklady nebo v ideálním případě využije úrokový swap (IRS). Jinými slovy, banka si sama zajistí peníze na mezibankovním peněžním trhu. Tyto peníze si banka samozřejmě půjčí za výhodnějších podmínek, než jaké jsou uvedeny ve vaší smlouvě o hypotečním úvěru.
Rozdíl mezi úrokovou sazbou, kterou má banka zaplatit z IRS (nebo z jiných peněz, které se banka rozhodla použít na krytí hypotečního úvěru), a úrokovou sazbou vaší smlouvy o hypotečním úvěru je příjmem banky. Obecně platí, že banka si sama půjčuje peníze, aby vám mohla poskytnout hypoteční úvěr. Samozřejmě musí splňovat regulatorní požadavky, takže existuje určitý limit, kolik může půjčit jiným lidem.
V současné době je podle regulatorního vyjádření ČNB možné hypoteční úvěr splatit v plné výši téměř kdykoliv (i v průběhu fixace). Pro banku to samozřejmě znamená, že vaše smlouva skončila a její je stále aktivní (banka si také půjčila peníze na pokrytí vašeho hypotečního úvěru). V případě velkých bank je samozřejmě obvykle snadné použít tyto peníze na krytí jiných hypotečních úvěrů. Články z ČNB naleznete na adrese tady a tady.
Ceny nejčastěji používaných IRS (Úrokový swap) u hypotečních úvěrů (zdroj: Patria.cz)
- 3Y - k 22. 4. 2023 je to 5,5 %.
- 5Y - k 22. 4. 2023 je to 4,95 %.
- 7Y - k 22. 4. 2023 je to 4,65 %.
- 10Y - k 22. 4. 2023 je to 4,55 %.
Krok 3
Podepsali jste smlouvu. Byly dohodnuty podmínky hypotečního úvěru. Nyní banka provede zápis do katastru nemovitostí ČR o zástavním právu, které má k vašemu novému domu/bytu. Poté, co podepíšete i smlouvu o koupi nového domu/bytu, poskytnete bance předpokládanou splátku peněz z vlastních zdrojů a tyto dokumenty bance předáte. Banka převede peníze z hypotéky na účet prodávajícího podle vaší žádosti a tím to končí.
Shrnutí
Nyní jste šťastným, novým majitelem domu/bytu, gratulujeme! Jediné, na co nezapomeňte, je platit měsíční splátky podle dohody s bankou. Mějte na paměti, že tyto splátky se mohou po skončení fixačního období změnit. Podle současných předpisů (k 22. 4. 2023) můžete (bez sankcí) každý rok (i během fixačního období) zaplatit 20 % jistiny úvěru. Pokud dojde k refixaci (konec fixačního období a je vám poskytnut nový návrh úrokové sazby), můžete splatit část nebo celý hypoteční úvěr. Alternativnímu pohledu se budeme věnovat v příštím článku.