Poslední změna před 1 rokem od Lukas
Přemýšleli jste někdy o tom, zda je špatné vzít si hypotéku (nebo půjčku)? Přemýšleli jste někdy o tom, jak je možné, že vám banka nabídne lepší podmínky, když je úvěr (nebo jiná služba) sjednán prostřednictvím třetí strany? Zajímalo vás někdy, jak je možné, že finanční poradci pracují zdarma? Záleží na inflaci a časové hodnotě peněz? Pokud jste si někdy položili tyto nebo podobné otázky, pokusíme se společně najít rozumné odpovědi. V tomto článku bych vám rád nabídl alternativní pohled na úvěr. Základní principy byly probrány v první části.
Český hypoteční tahák
Probereme některé důležité informace, které byste měli znát. Pomohou vám pochopit, jak se hypoteční úvěr splácí. Jestli existuje možnost splatit hypoteční úvěr dříve. Jaký je nejlepší způsob, jak získat z hypotečního úvěru co nejvíce. Pokusíme se také odpovědět na některé body, které se mohou zdát protichůdné.
Jak se splácí hypotéka?
U běžné hypotéky splácíte úrok a jistinu společně v jedné měsíční splátce. Je důležité si uvědomit, že na začátku půjde většina splátky na úroky a menší část na jistinu.
Příklad hypotéky:
- úvěr 5 000 000 Kč
- úroková míra 6.00 % p.a.
- fixace úrokové míry na 7 let
- délka úvěru 30 let
- první splátka 29 977,-
- z toho 25 000,- úrok
- z toho 4 977,- splátka jistiny
Jak vidíte z výše uvedeného příkladu, po dobu následujících 7 let budete mít známé měsíční splátky (po uplynutí fixního období se změní úroková sazba, takže se mohou změnit i měsíční splátky). A v tomto konkrétním příkladu bude splátka úroku vyšší než splátka jistiny až do 223. měsíce (cca 18,6 roku). Čím vyšší bude úroková sazba, tím později bude splátka jistiny tvořit větší část měsíční splátky. Jinými slovy, na základě výše uvedeného příkladu budete mít po 7 letech splaceno pouze 518 031 Kč. A řečeno ještě jinak, pokud se rozhodnete tento úvěr po 7 letech splatit celý, budete muset bance dát 4 481 969,- Kč. Zbytek toho, co jste zaplatili, byly úroky (zisk banky).
Jaké jsou aktuální podmínky pro splácení hypotéky?
K 22. 4. 2023 budete moci každý rok splatit 20 % zbývající jistiny, aniž by vám banka, která úvěr poskytla, účtovala jakékoli poplatky. Úvěr můžete také zcela nebo částečně splatit na konci fixní doby pro úrokovou míru. Na základě podkladů od České národní banky můžete hypoteční úvěr doslova kdykoli splatit v plné výši (za to však bude ze strany úvěrující banky účtován malý, přiměřený poplatek). V tomto případě se informujte u své banky, protože některé z nich si mohou účtovat další poplatky, protože si nařízení ČNB vykládají jinak.
Vezměte prosím na vědomí, že existuje silná lobby bank, které se tomu snaží zabránit, protože v takovém případě jim zůstanou otevřené smlouvy k úrokovému swapu, které podepsaly, aby zajistily financování vašeho hypotečního úvěru. Je velmi pravděpodobné, že v budoucnu vám banky budou moci účtovat výrazně vyšší poplatek na základě rozdílu úrokových sazeb mezi dnem zrušení smlouvy a dnem jejího podpisu. Dokumenty od ČNB naleznete na adrese tady a tady.
Jak spolu souvisí hypoteční úvěry, časová hodnota peněz a inflace?
Trošku teorie
Přemýšlejme o tom takto. Chcete postavit dům. Potřebujete pro něj místo, potřebujete materiál, potřebujete lidi, kteří na něm budou pracovat (nebo to uděláte sami), a nakonec bude nějakou dobu trvat, než ho dokončíte. Jde o to, že nemůžete jen tak mávnout kouzelným proutkem a dům se objeví. Je také důležité si uvědomit, že prostor, na kterém můžete stavět, je omezený. Jednoduše řečeno, je to vzácný zdroj, a čím méně je ho k dispozici nebo čím více lidí ho chce, tím je dražší.
Na druhou stranu jsou peníze ve skutečnosti jen abstraktní pojem. A neexistuje žádný limit, kolik peněz můžete vytvořit (teoreticky, prakticky je to omezeno hyperinflací). Peníze jsou nástrojem k vyjádření hodnoty něčeho snadno měřitelným a dělitelným způsobem. Je to nástroj, který usnadňuje směnu hodnotných věcí.
No, protože budování majetku, jako jsou nemovitosti, auta atd., trvá dlouho a je omezeno, kolik můžete v daném čase nebo na dané planetě vybudovat. Jsou vzácné a cenné. Takže pokud vytvoříte více peněz a nemůžete okamžitě vytvořit více aktiv. Svět se vyrovná zvýšením ceny stávajících aktiv a vznikne inflace (znehodnocení jednotkové hodnoty peněz).
To znamená, že dokud budeme dávat do oběhu stále více peněz, ceny aktiv porostou. Protože je světová ekonomika tak obrovská, děje se tak samozřejmě se zpožděním, jak se nové peníze šíří po světě. Jinými slovy, záleží na tom, zda jste první nebo poslední, kdo má přístup k nově vytvořeným penězům. Pokud jste první, nakupujete za staré (nižší) ceny, pokud jste poslední, nakupujete za nové (vyšší) ceny.
Jiný pohled na věc je následující. Pokud někdo vytvoří peníze navíc a nakupuje za staré ceny, bude si moci koupit více tohoto vzácného, omezeného zboží nebo služby. Na druhou stranu, když zbytek lidí konečně vydělá dost peněz na to, aby si mohli koupit stejné zboží nebo službu. Uvědomí si, že už je dražší a mohou si ho koupit jen méně. Je to doslova přesun bohatství od lidí, kteří dostali nové peníze jako poslední, k lidem, kteří dostali nové peníze jako první. Je to poměrně sofistikované a pro běžné lidi neviditelné.
Jak to souvisí s hypotékou?
Vzpomínáte si, jak jsme říkali, že záleží na tom, kdo dostane nově vytvořené peníze jako první? Úvěry jsou vlastně jedním z nástrojů, které komerční banky používají k uvolňování dalších peněz do ekonomiky. A pokud jste to vy, kdo si půjčku bere, jste také první, kdo ji využívá. A čím více lidí udělá totéž, tím rychlejší je efekt inflace a šíření ekonomikou.
Jako osoba s půjčkou se prosím seznamte se svými nejlepšími přáteli inflace a časová hodnota peněz
Říkáme, že mít půjčku pro nás může být výhodné díky inflaci a časové hodnotě peněz? Ano, říkáme! Tyto dva principy nám pomohou snadněji splácet naši půjčku. Jak je to možné? Vyzkoušejme si jednoduchý experiment. Představte si, že jste si koupili dům nebo byt za 1 000 000 Kč. Pro zjednodušení uveďme, že průměrná míra inflace je 10 % ročně. To znamená, že pokud máte doma v trezoru 1 000 000 Kč v hotovosti. Po roce budete mít stále 1 000 000,- Kč, ale budete si moci koupit věci pouze v hodnotě 900 000,- Kč. Jinými slovy, peníze po roce ztratily 10 % své hodnoty. A my jsme se dohodli, že tento úvěr budeme splácet v 10 ročních splátkách po 100 000,- Kč. Aby to bylo tak jednoduché, věřiteli se neplatí žádné úroky.
Naštěstí jste si za půjčených 1 000 000 Kč koupili dům nebo byt. Trochu to zjednodušíme a představíme si, že místo měsíčních splátek budeme platit roční splátky. Toto zjednodušení použijeme pro demonstraci principu. Při placení měsíčních splátek je to pro věřitele výhodnější, protože spolu se splátkou úroků dostane dříve i nějaké peníze. Z našeho myšlenkového experimentu již víme, že mít peníze teď je lepší než mít peníze později.
V tom je to kouzlo. Půjčili jsme si milion a koupili dům nebo byt. Jinak můžeme říci, že jsme si koupili aktivum, toto aktivum se bude přecenovat, jakmile přijde inflace (po nějaké době). Protože se jedná o vzácný zdroj, je ho omezené množství a jeho vytvoření trvá nějakou dobu. To je náš první zisk, protože naše aktivum se stává hodnotnějším (stojí více peněz). Zároveň jsme na nákup tohoto aktiva mohli použít celkem 1 milion, takže jsme najednou použili celou současnou hodnotu peněz (trefili jsme se do černého). Když však bance splatíme první roční splátku ve výši 100 tis. Uplynul jeden rok, projevila se 10% inflace a věřitel skutečně dostal 100 000 Kč v nominální (absolutní) hodnotě. Ale její kupní síla o rok později je pouze 90 000 Kč.
Na druhou stranu, v našem případě. Hodnota našeho domu/bytu se zvýšila. Platíme fixní splátky, jejichž reálná hodnota se znehodnocuje. Je to jako kouzlo. Samozřejmě, když něco zní příliš dobře, většinou to tak je. Proto je tam úroková sazba a proto se splátky platí každý měsíc. A pokud se změní ekonomická situace a úrokové sazby vzrostou, může být mnohem obtížnější tyto půjčky splácet. Buďte prosím vždy opatrní s půjčkami, protože pokud je nevyužíváte s rozumem, mohou se rychle stát příliš velkými!
Proč banky někdy nabízejí výhodnější nabídky, když se obracíte na finančního poradce?
Trošku teorie
Zpravidla se na služby ptejte na začátku měsíce. Pracovníci poboček mají omezené množství slev, které mohou nabídnout, a to se obvykle na začátku měsíce vynuluje. Toto pravidlo je dobré dodržovat, pokud chcete například získat lepší cenu pojištění auta.
Pokud využíváte služeb finančního poradce, jak je možné, že vám může nabídnout lepší cenu (v některých případech)? Odpověď na tuto otázku je poměrně jednoduchá. Pokud tento finanční poradce udělá značnou část těžké práce, ušetří čas zaměstnanců banky (a ti tak mohou pracovat na něčem jiném a ušetřit náklady). Dalším bodem je skutečnost, že lidé jsou tvorové společenští, jinými slovy, pokud hypoteční úvěry jdou přes jednu osobu, je schopna si vybudovat dobré vztahy se zaměstnanci banky. Zamyslete se nad tím, pomohli byste raději kamarádovi, nebo cizímu člověku?
Upozornění
Upozornění k finančním poradcům. Položte jim otázky, abyste posoudili jejich odbornost, získejte na ně reference od jiných lidí a vyhraďte si nějaký čas na to, abyste se naučili alespoň základy o hypotečních úvěrech. Možná se budete chtít poohlédnout i po nabídkách jiných bank, abyste zjistili, zda vám finanční poradce skutečně nabízí výhodný poměr ceny a kvality. Mějte na paměti, že hypotečním úvěrem se obvykle zavazujete k jeho splácení po dobu dalších 20-30 let. Proto těch několik hodin času navíc, které věnujete přemýšlení, vám může ušetřit spoustu peněz.
Typy finančních poradců
Existují dva typy finančních poradců. V prvním případě vám platí společnost, která vám službu poskytla, je to něco jako forma affiliate marketingu. Přivedli jste společnosti nového klienta, a tak vás za to společnost odmění. To také znamená, že mohou nabízet pouze služby společností, které jsou v jejich portfoliu (se kterými mají uzavřenou smlouvu). Mohou vás také odkázat na jiné společnosti, ale v tomto případě to dělají zdarma. Stručně řečeno, jsou motivováni k tomu, aby vám poskytli určité služby, a tak obvykle skončíte u toho nejlepšího, co je k dispozici (což nemusí být celkově nejlepší).
Druhý typ finančního poradce je zcela nezávislý a jeho služby si platíte z vlastní kapsy. Je to jako najmout si právníka. Většinou jsou to (samozřejmě si ověřte jejich reference a výsledky) skuteční odborníci ve svém oboru, takže se nebojí za své služby účtovat. Lidé si totiž rychle řeknou o těch špatných. Tento typ finančního poradce je to nejlepší, co můžete získat, pokud chcete mít služby na nejlepší možné úrovni.
Nic ovšem není černobílé. V první skupině můžete najít úžasné poradce a ve druhé můžete potkat i hrozné. Proto byste si měli vždy vše dvakrát ověřit, vyptávat se a získat reference od jejich předchozích klientů. Položím vám zajímavou otázku: Jsou finanční poradci skutečně placeni společností, která jim službu poskytuje, a ne vámi? Myslíte si, že společnost ušetří tolik na platu zaměstnance (protože část práce odvede finanční poradce), že může zaplatit finančního poradce, nabídnout vám lepší podmínky a zůstat v oboru dlouho?
Existuje v ekonomice skutečně příslovečný "oběd zdarma"?
Pokud se něco zdá příliš dobré, než aby to byla pravda, obvykle to tak je. Pokud chcete vědět, kdo obvykle za všechno platí a kdo by měl investovat čas a peníze do sebe, aby se stal moudřejším. Troufnu si vám říct něco o tom, jak můžete vidět člověka, který by to měl udělat. Prosím, jděte a postavte se před zrcadlo a tato osoba se objeví. Ano, jste to vy, kdo by se měl nejvíce starat o svou vlastní budoucnost a jednat!
Kdo to všechno skutečně zaplatí?
Ve většině případů zaplatíte vše. Jen je to pěkně schované a rozvržené po dlouhou dobu, takže nemáte šanci si toho všimnout. Ve skutečnosti na tom není nic špatného, protože využíváte služby někoho jiného a ten člověk/společnost si za to vezme vaše peníze. Trochu záludné je na tom to, že je to dobře skryté a rozložené v čase, takže vás to moc nebolí a prostě v tom zůstáváte, dokud není pozdě to napravit. Protože bolest (Bolest může být jen špatný pocit. Mluvíme o bolesti obecně. Nejde jen o fyzickou) je velmi silným motivátorem a může vás probudit k akci. Projděme si příklady, abychom viděli, jak to funguje ve skutečnosti.
Hypotéční úvěr
Hypoteční úvěry mají omezenou dobu, po kterou je úroková sazba fixována. Po uplynutí tohoto období vám banka nabídne jinou úrokovou sazbu. Pokud si nemůžete dovolit luxus mít dostatek peněz na okamžité splacení hypotečního úvěru. Budete muset přijmout nabídku, ať už od vaší současné banky, nebo od jiné banky. Teď už je snad jasné, kdo je zde v pozici síly (věřitel). A to je přesně to, jak vše zaplatíte rozložené po dlouhou dobu 20-30 let a také zaplatíte značnou částku nad rámec.
Investiční životní pojištění
Tyto produkty jsou navrženy tak, aby od vás během prvních 5-10 let získaly platbu za investiční služby. Jen malá část je skutečně vložena do investice. Je zde také stanovena doba, do které ji nemůžete zrušit. Pokud jej zrušíte, finanční poradce musí vrátit peníze, které dostal za to, že vám toto pojištění poskytl. Produkt je opět chytře navržen tak, aby z vás po dlouhou dobu tahal peníze. Pokud ho zrušíte během prvních 5-10 let. Všechny poplatky jste již zaplatili předem, takže koho to zajímá. Vlastně by vás to zajímat mělo, protože investování je o čase a množství peněz pracujících v rámci trhu.
Penzijní pojištění
Myslíte si, že důchodové pojištění bylo vynecháno z touhy vydělat hodně peněz a vzít je lidem? Pokud ano, tak se bohužel mýlíte. Musím uznat, že díky podmínkám a podpoře státu je to rozumný investiční nástroj pro velmi konzervativní lidi. A rozhodně je lepší do něj investovat než ne. Protože jednou budeme všichni staří a mít trochu peněz navíc není nikdy na škodu. Poplatky se obvykle pohybují kolem 1 % z investované částky + si vezmou 15 % z případného zhodnocení vašich peněz.
Důležité je uvědomit si, že vzhledem k velikosti těchto penzijních fondů musí obvykle nakupovat nějaký indexový fond nebo fond ETF (fond obchodovaný na burze jako akcie). Není v tom velká přidaná hodnota, za kterou by měl člověk platit. Protože si můžete koupit sami stejné ETF, které vám bude účtovat 0,1 % z investovaných peněz. Jako obvykle nic není černobílé, ale v průměru díky vaší neznalosti (že můžete dělat totéž) vydělají hodně peněz.
Jak velký význam má 1 % v případě investice?
Řekněme, že vaši rodiče byli finančně moudří a ušetřili vám 1 000 000 Kč. Právě jste dokončili vysokou školu a ve svých 25 letech se právě vrháte do divokého světa práce/podnikání. Pokud se zákony v České republice příliš nemění a vy chcete odejít do důchodu v oficiálním věku 65 let. Máte před sebou spoustu zábavy rozložené do dalších 40 let života. Pro zjednodušení si budeme hrát s těmito dvěma předpoklady:
- Investovali jste 1 milion od svých rodičů a použijete ho na financování svého důchodu za následujících podmínek.
- Vybrali jste si fond třetí strany s průměrným výnosem 5 % ročně
- Všechny tyto peníze jste investovali do ETF, který sleduje celý trh s průměrným výnosem 6 % ročně
Nyní si spočítejme, jak může 40 let a 1% rozdíl v průměrné míře výnosu změnit výslednou sumu peněz, která vás čeká po dlouhé, někdy smutné, někdy úžasné, hrbolaté cestě přes vašich 40 produktivních let, než dosáhnete důchodového věku 65 let.
- Celková hodnota vaší investice na konci je:
- Při 5 % po 40 letech s počáteční investicí 1 milion Kč - celkem 5 457 532,- Kč.
- Při 6 % po 40 letech s počáteční investicí 1 milion Kč - celkem 7 657 436,- Kč.
- Rozdíl činí 2 199 904,- Kč.
Jak vidíme, 1 % po dostatečně dlouhou dobu má skutečně význam a dělá s penězi zázraky. Není náhodou, že Einstein řekl: "Složené úročení je nejmocnější silou ve vesmíru". Nebo jinak řečeno exponenciální růst, který je pro nás lidi velmi nepřirozený a nedokážeme si ho představit. A tak se dopouštíme této velmi bolestivé chyby, když si neuvědomujeme, jak důležité je 1 % v dlouhém časovém období.
Jsou zde i nějaké další výhody?
Ano, v České republice existuje kult vlastnického bydlení. Je vnímáno jako velký úspěch a přináší s sebou hrdost a společenský status. To se samozřejmě odráží i ve státních pobídkách. Můžete požádat o daňovou úlevu na zaplacené úroky z hypotečního úvěru. Existuje horní hranice 150 000 Kč, o kterou si můžete snížit základ daně (k 23. 4. 2023 je to 15 %). Jinými slovy, maximum, které můžete od státu získat zpět, je 150 000 * 0,15 = 22 500 Kč.
Vždy je lepší vlastnit než si pronajímat ubytování
To je velmi nebezpečný mýtus, na kterém založit svá rozhodnutí. Svět není jen černobílý, ale má mnoho odstínů šedi. Vaše rozhodnutí by měla být vždy založena na přemýšlení, požádání druhých o pomoc a vytvoření si vlastního názoru na věc. A samozřejmě si postupem času a díky vlastním chybám vybudujete dostatek zkušeností. Například k 23. 4. 2023 jsou kvůli velmi vysokým úrokovým sazbám České národní banky hypoteční úvěry mnohem dražší než pouhý pronájem. V současné době většinou nemá smysl kupovat dům/byt, ale spíše si ho pronajmout a počkat na dobu, kdy úrokové sazby klesnou.
Shrnutí
Jak již bylo v tomto článku několikrát zmíněno. To, zda je pro vás něco dobré, v mnoha případech závisí na vaší současné situaci, na tom, čeho chcete dosáhnout a jak to zapadá do vašich dlouhodobých plánů. Pokud existuje jedna jediná nejdůležitější věc, kterou byste si z tohoto článku měli odnést. Doufejme, že vás povzbudí k tomu, abyste přemýšleli, jak se dostat z obtížných situací, nebáli se požádat o pomoc jiné lidi a poučili se z vlastních chyb. Dovolte mi zakončit tento článek slovy slavného spisovatele Marka Twaina.
Za dvacet let budete více zklamaní z toho, co jste neudělali, než z toho, co jste udělali. Takže odhoďte zábrany. Odplujte z bezpečného přístavu. Chyťte do plachet vítr. Zkoumejte. Sněte. Objevujte.
Mark Twain